‘집 한채’ 785만 가구, 주택대출 규제 헷갈린다고요?

은행권 주택담보대출 창구 모습. <한겨레> 자료사진

[금융위 대출규제 Q&A]
1주택 이상 유주택, 전체 가구 55%에
서울 등 규제지역 대출 원칙적 차단
유주택자 중 73%는 1주택 가구로
주택갈아타기 등 일시적 예외인정
전체 15% 295만 2주택 이상 가구는 원천봉쇄

은행권 주택담보대출 창구 모습. <한겨레> 자료사진

“집이 한 채 있는데 대출을 내서 서울에 집을 더 사고 싶다고요? 실수요를 입증하시겠어요?”

정부가 ‘9·13 주택시장 안정 대책’에서 내놓은 대출규제는 돈을 빌리는 사람의 소득수준이나 담보가치를 따져보는 등 금융 논리에 근거한 게 아니다. 억대 연봉자여도, 사들일 아파트가 이른바 서울의 ‘뜨는 지역’에 있어서 담보가치가 충분하다 해도 주택담보대출(주담대)의 문을 그냥 열어주지 않는다. 14일부터 은행 등 금융회사는 ‘지금 집이 있나요? 없나요?’ ‘집을 실거주를 위해 사나요? 시세 차익 목적으로 사나요?’ 묻고, 이에 따라 대출 여부를 결정한다. 단, 주택매매계약이 14일 이후 체결된 건들에 대해 이런 규제를 적용한다.

통계청의 2016년 기준 가구당 주택소유 실태 자료를 보면, 전국 1936만8천가구는 무주택 44.5%(862만4천가구), 1주택 40.5%(785만가구), 2주택 11%(217만7천가구), 3주택 2.5%(49만3천가구), 4주택 0.7%(13만7천가구), 5주택 이상 0.8%(14만6천가구)의 분포를 보인다. 또 서울에선 전체 378만5천가구가 무주택 50.8%(192만1천가구), 1주택 35.5%(134만3천가구), 2주택 9.7%(36만6천가구), 3주택 2.3%(8만7천가구), 4주택 0.7%(2만6천가구), 5주택 이상 1.1%(4만2천가구)로 집계된다.

이번 대출규제는 1주택 이상 유주택 가구인 55.5%, 1074만3천가구가 서울·수도권 등 규제지역에 추가로 집을 사려 할 때 대출을 원칙적으로 차단하는 광범위한 ‘돈줄 죄기’이다. 다만 유주택 가구의 73%인 785만가구가 1주택인 점을 고려해 이들에겐 실수요를 고려한 예외 허용을 상당히 열어놨다. 규제지역 집을 추가로 살 때 주담대가 원천봉쇄되는 것은 2주택 이상부터로, 전체 가구의 15.2%, 295만3천가구가 해당한다. 또 이 집계엔 포함되지 않았지만 현재 조합원 입주권이나 분양권을 보유한 가구는 보유 건수만큼 주택 수를 가산해 대출규제를 적용한다.

①무주택 : 무주택은 전국 가구의 44.5%로 862만4천가구가 해당된다. 서울에도 50.8%, 192만1천가구가 있다.

-무주택 가구는 주택담보대출이나 전제자금대출에 제한이 없나요?

=무주택 가구는 잠재적 주택 실수요자로 대부분의 대출규제를 비껴가지만, 이번에 공시가격 9억원을 넘어가는 고가주택을 살 경우엔 실거주 목적이 입증되어야 주담대 승인이 떨어집니다. 2년 이내에 구매주택으로 전입해야 한다는 얘기입니다. ‘똘똘한 한 채’ 열풍에 따라 지방에 실거주하는 무주택 가구가 시세 차익 목적으로 서울의 고가주택을 사고자 할 때 대출을 끼고 사는 것은 허용하지 않겠다는 것으로 볼 수 있습니다. 다만 무주택 가구는 전세자금대출에선 소득 요건을 비롯해 아무런 제한을 받지 않습니다.

②1주택 : 1주택은 전국 가구의 40.5%로 785만가구가 해당한다. 서울에도 35.5%, 134만3천가구가 있다.

-경기도에 2억원짜리 아파트를 보유했습니다. 현재는 육아 문제로 부모님 댁 인근 서울 아파트에 전세로 살고 있으며, 이사는 어렵습니다. 서울만 집값이 오르니 대출을 좀 받아서 지금 거주 중인 아파트보다는 좀 더 싼 서울 지역 아파트를 사고 싶습니다. 대출이 안 나올까요?

=1주택 가구는 투기지역·투기과열지역·조정대상지역에 해당하는 서울·수도권 등에서 추가로 집을 살 때 대출에 제한을 받습니다. 다만 서민·중산층의 자산 형성 과정이 주택을 산 뒤 더 좋은 주택으로 갈아타는 ‘내집 키우기’로 진행되는 점을 고려해 일시적 2주택엔 대출 제한을 두지 않습니다. 서울에서 두번째 집을 사면서 대출을 낼 경우 경기도의 주택을 2년 이내에 처분한다는 약정을 해야 합니다. 다만 이 약정을 어기면 주택 관련 대출을 3년간 제한합니다.

-서울에 보유한 아파트를 전세를 주고 학원가가 가까운 아파트에서 전세를 살고 있습니다. 공적보증이 들어간 전세대출을 이용 중인데 부부합산 연소득이 1억원이 넘습니다. 내년 전세만기 때 대출 연장이 되나요?

=전세대출은 현재 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)가 공적보증 상품을, 에스지아이(SGI)서울보증이 민간보증 상품을 내놓고 있습니다. 주요 시중은행 한곳을 예로 들면 주금공 보증 상품이 43%, 주택도시보증 상품이 21%, 서울보증 상품이 36% 정도를 차지하는 식입니다. 주금공과 주택보증 상품은 보증대상 주택의 전세금 총액과 대출총액에 한도가 있으며, 상대적으로 금리가 낮은 편입니다. 서울보증 상품은 이런 제한이 없는 대신에 금리가 0.2~0.5%포인트 정도 비쌉니다. 정부는 1주택 가구부터 전세대출 규제를 적용합니다. 1주택 가구는 부부합산 연소득이 1억원 이하이면 공적보증 상품을 이용할 수 있습니다. 1억원이 넘으면 금리가 다소 높은 민간보증 상품만 이용해야 합니다. 다만 1주택 가구로 기존에 공적보증 상품을 이미 이용하고 있다가 이를 연장하는 경우는 경과규정을 통해 소득에 상관없이 허용됩니다.

-집이 한 채 있어도 부모봉양, 직장근무 여건 등으로 서울·수도권 등 규제지역에서 추가로 집을 더 사서 2주택이 되는 경우 예외적 실수요로 봐서 주담대를 허용한다는 발표를 들었습니다. 또 학교폭력·통원치료 등 부득이한 사유로 규제지역에 집을 추가로 살 땐 2년 이내 기존 주택 처분 조건으로 대출이 나온다고 들었습니다. 현실은 복잡다기한데, 정부가 열거한 특정 예외 사유만 인정됩니까?

=실수요자 보호와 관련해 정부가 당장 예외사례로 적시하지 않아도 그밖에 예상하지 못했던 경우를 위해 ‘이에 준하는 사유의 차주’라는 규정을 마련합니다. 또 금융회사 여신심사위원회가 차주의 특별한 사정이 예외로 열거된 사유와 유사한 것으로 명백히 입증되는지를 살펴서 대출 승인을 결정하게 됩니다. 금융회사는 승인 근거 자료를 보관하고 금융감독 당국에 주기적으로 건수 등 처리결과를 제출할 예정입니다.

③2주택 : 2주택은 전국 가구의 11%로 217만7천가구에 해당한다. 서울에도 9.7% 36만6천가구가 있다.

-서울과 세종시에서 주말부부를 하고 있는데, 서울과 경기도 분당에 집이 두 채 있습니다. 아내 직장과 아이 학교 문제로 서울 집을 거주용으로 이용하고, 분당 집은 투자목적으로 유지하고 싶습니다. 직장이 있는 세종시에도 실거주 목적 집을 사고 싶은데 주담대가 나올까요?

=2주택 가구부터는 직장 이사 등 실거주 예외 사유가 아예 인정되지 않습니다. 세종시는 조정대상지역으로 정부 규제지역입니다. 이런 지역에 세번째 집을 사면서 대출을 내는 것은 원천봉쇄됩니다.

-서울 아파트에서 5억원짜리 전세를 살면서 주택도시보증공사(HUG) 공적보증이 들어간 전세대출 4억원을 받았습니다. 이 대출금과 기존 보유 현금을 활용해 전세를 끼고 갭투자를 해서 서울에 아파트 2채를 사뒀습니다. 내년에 거주 중인 아파트의 전세만기가 돌아오는데 전세대출 연장이 안 되는 건가요?

=2주택 가구는 공적보증이 들어간 전세대출 상품 이용이 금지됩니다. 다만 현재 공적보증 상품을 이용 중이라면, 집 두 채 중 한 채를 2년 이내에 처분한다는 조건으로 1회에 한해 보증 연장을 받을 수 있습니다. 2주택 이상 가구는 추후 민간보증 전세대출 상품 이용에도 제한이 생길 공산이 큽니다. 금융위원회는 2주택 이상 가구엔 전세보증을 해줄 만한 이유가 없다고 보고 민간 보증인 서울보증 쪽에도 보증 제한 협조를 요청할 방침이라고 밝혔습니다. 갭투자에 전세대출 자금을 활용하고 있다면 상환 압박이 생길 수 있습니다.

-서울과 충북 청주에 아파트를 각각 한 채씩 보유 중인데 남편의 실직이 길어져서 주담대를 내어 당분간 생활하고 싶습니다. 대출이 안 나오나요?

=생활안정자금 목적의 주담대는 대출 기간 내 추가 주택을 사들이지 않겠다는 약정을 하면 집 한 채당 연간 한도 1억원까지 대출을 낼 수 있습니다. 다만 석달 간격으로 추가 주택 구매 여부를 확인하는데 구매 사실이 드러나면 대출을 즉각 회수하고 추후 주택 관련 대출을 3년간 제한합니다. 이런 생활안정자금 주담대 규제는 서울·수도권 등 규제지역뿐 아니라 전국 모든 지역 주택에 적용됩니다.

정세라 기자 [e-mail]