청약·대출 규제로 1주택자 피해? “종전주택 처분 땐 청약가능”

서울 마포구의 한 아파트. 신소영 기자 [e-mail]

[팩트 체크]

50~70% 물량 추첨, 무주택자 우선
나머지 물량 1주택자에 후순위로
입주 뒤 매각 약정해야 신청 자격

주택담보대출 막혀 집 못 키워가?
2년내 기존 집 매도·부모봉양 땐 허용

서울 마포구의 한 아파트. 신소영 기자 [e-mail]

정부가 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 통해 1주택자에게도 대출과 청약 규제를 강화하기로 하면서, “집을 넓혀 가려는 ‘갈아타기’까지 옥죄는 것이냐”는 불만의 목소리가 나오고 있다. 과연 이번 규제가 실수요 목적 주택 구입까지 제약하는 수준으로 손발을 꽁꽁 묶는 조처일까?

먼저 정부는 이번 대책을 통해 조정대상지역과 투기과열지구에서 공급되는 신규 아파트 추첨제 물량을 무주택자에게 우선 배정하기로 했다. 그동안 추첨제 물량은 무주택자와 1주택자가 동일한 당첨 기회를 부여받았는데, 앞으로는 무주택자에게 50~70%의 물량을 우선공급한 뒤 후순위로 1주택자에게 공급하기로 한 것이다.

이번 조처로 일부에서 “새 아파트로 집을 늘려가기가 사실상 불가능해졌다”는 반발이 나오지만, 따져보면 1주택자의 당첨 확률이 종전보다 낮아진다는 게 정확한 표현이다. 종전에도 규제지역 내 추첨 물량 경쟁률은 인기 단지의 경우 최고 100 대 1을 넘을 정도로 높았다. 또 투기과열지구의 민간 아파트 공급 때 추첨제는 전용 85㎡ 초과 중대형(50%)에 적용되는데 서울 강북권이라도 중대형 분양가격은 최소 8억~9억원 이상 고가라서 정작 웬만한 무주택자들은 청약이 쉽지 않은 실정이다. 무주택자에게 우선공급을 해도 1주택자 당첨 기회는 공급되는 비율 이상으로 열려 있다는 뜻이다.

이와 관련해, 국토교통부 관계자는 17일 <한겨레>에 “원칙적으로 무주택자 우선공급으로 제도를 바꾸기로 한 것인데, 1주택자라도 실수요자는 보호해야 할 필요가 있어 이를 고려해 공급 비율을 정할 계획”이라며 “다만 1주택자의 경우 종전 주택을 처분하는 조건으로 청약 기회를 줄 계획”이라고 밝혔다. 1주택자의 경우 당첨된 아파트의 입주 또는 입주 뒤 일정기간 내 종전 주택을 매각하기로 약정해야만 청약 신청 자격을 준다는 것이다.

집이 한 채라도 있으면 규제지역에서 새로 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없게 한 조처를 두고서도 논란이 일고 있다. 하지만 기존의 집을 최장 2년 안에 처분한다는 조건일 때는 대출이 허용된다는 점에서 실수요자의 주택 갈아타기 수요는 보호를 받는다. 또 기존 주택을 팔지 않고도 새로 집을 사면서 주택담보대출을 받을 수 있도록 한 예외 규정도 구체적으로 두었다. 부모와 같이 살던 사람이 분가를 위해 규제지역에서 새로 집을 살 때는 1가구 2주택자가 되더라도 대출이 가능하다. 다른 지역에 사는 60살 이상 부모를 자신의 집 근처로 모셔서 봉양(별거 봉양)하려는 경우에도 허용된다. 여기에다 이직이나 전근 등의 이유로 불가피하게 규제지역에 추가로 집을 사야 할 때도 대출받아 2주택자가 될 수 있다. 예를 들어 서울에서 살다가 직장 때문에 가족들과 떨어져 세종시로 가야 한다면 세종시가 규제지역이더라도 현지에서 집을 살 때 담보대출을 받을 수 있다.

그동안은 실거래가 9억원 이상 1주택자가 주택을 팔 때 양도소득에서 장기보유특별공제를 최대 80%(10년 이상 보유) 적용했으나 이번 대책에서 2년 이상 거주 요건을 신설한 것도 1주택자에게는 부담이라는 지적이 있다. 그러나 이 조처는 2020년 1월 이후 양도하는 주택부터 적용하기로 해 상당한 유예기간을 두었고 2년 미만 거주 때도 최대 30% 공제를 적용하는 등 1주택자의 신뢰이익 보호도 고려한 게 특징이다. 또 양도세 비과세 대상인 일시적 2주택자의 중복 허용기간을 3년에서 2년 이내로 단축했지만 이는 조정대상지역에서 대책 발표 이후 새로 취득하는 주택부터 적용하기 때문에 대책 발표 이전 일시적으로 2주택을 보유하고 있고 종전 집을 팔고자 했던 사람이라면 불이익을 받지 않는다.

최종훈 기자 [e-mail]