[시론] ‘평화’로 부동산 개혁을 대체할 수 없다 / 남기업

남기업
토지+자유연구소 소장

국민경제에서 부동산만큼 중요한 영역이 또 있을까? 부동산은 민생과 직결되어 있다. 인간의 모든 경제활동이 부동산, 정확히 말해서 토지 위에서 전개되기 때문이다. 토지 위에 집을 짓고, 토지 위에서 농사를 짓고, 토지 위에서 장사를 하고, 토지 위에 공장을 짓고, 토지를 담보로 대출을 받고, 토지 위에 기반시설을 설치한다. 따라서 토지에 문제가 생기면 집값이 급등하여 주거문제를 해결하기 어려운 사람이 속출한다. 엉뚱한 사람이 농지를 소유하여 정작 농사에 관심 있는 사람이 배척당하는 기현상이 발생한다. 임대료가 가파르게 올라 어려움을 겪는 자영업자가 많아지고 가계대출이 급증하여 금융기관이 불안해진다. 좋은 아이디어가 있어도 신규로 시장에 진입하기 어려울 뿐만 아니라 갖갖으로 진입했더라도 높은 임대료 때문에 버티기도 힘들어진다. 정부의 공공투자에도 큰 장애가 초래된다. 그리고 이 모든 것의 결과로 불평등과 사회갈등은 날로 심해져간다.

그렇다면 진즉에 문재인 정부는 부동산 개혁에 나섰어야 한다. 더구나 소득주도성장, 공정경제, 혁신성장을 내걸고 있지 않은가. 소득주도성장은 상위계층이 누리는 과도한 소득을 하위계층으로 이전시켜 성장을 도모하는 방식이다. 그러나 부동산 불로소득 발생 과정은 부동산을 소유하지 못한 하위계층 소득의 상당 부분을, 부동산을 소유한 상위계층으로 이전시키는 현상이다. 한마디로 말해서 부동산 개혁 없는 소득주도성장은 공염불이라는 것이다. 혁신성장은 또 어떤가. 기업이 기술개발이나 생산적 투자보다 부동산 투기에 몰두하면 혁신성장이 가능하겠는가? 어떤 생산적인 일도 하지 않았는데 단지 부동산을 보유·매매했다는 이유 하나만으로 어마어마한 불로소득이 생기는 풍토에서 ‘공정’경제가 가당키나 한가?

우리가 수십년 동안 부동산 투기를 겪으면서 얻은 통찰은 부동산 문제의 핵심이 불로소득을 노리는 투기라는 것, 불로소득은 건물이 아니라 토지에서 발생한다는 것, 그리고 불로소득은 보유세로 환수하는 게 최선이라는 것이다. 그렇게 해야 기대수익률, 즉 매매차익도 (귀속)임대소득도 줄어들기 때문이다. 그럼에도 불구하고 지금까지 정부가 내놓은 대책에는 보유세의 획기적 강화가 빠져 있었다. 지난달에 내놓은 ‘9·13 대책’에 포함된 보유세 강화는 시늉만 내는 정도에 그치고 말았다.

왜 이러는 걸까? 보유세 강화 등의 장기 근본대책은 없고 단기 시장조절 정책인 금융대책으로만 일관하는 까닭이 대체 뭘까? 부동산이 소득불평등의 주요 변수가 아니라는 장하성 청와대 정책실장의 생각을 문재인 정부 전체가 공유한 탓일까? 그렇다면 그것은 명백한 오류다. 우리가 온몸으로 느끼고 있듯이 부동산 소득의 규모는 실로 엄청나다. 필자가 추산한 바에 의하면 부동산 소득은 2007~2016년 10년 동안 해마다 무려 450조~510조원(GDP의 30% 이상)이나 발생했고, 부동산 소득 중 불로소득은 2015년 346조2천억원(GDP의 22.1%), 2016년 374조6천억원(GDP의 22.9%)이 발생했다. 물론 이 막대한 부동산 소득 혹은 불로소득의 거의 대부분은 소수의 부동산 과다보유 개인과 기업이 차지했을 것이고, 그만큼 부동산을 소유하지 못한 시민들은 가난해졌을 것이다. 그렇다. 일반인들이 매일매일 체감하듯이 부동산은 소득불평등의 주범인 것이다.

문재인 정부는 적폐청산도 ‘평화’도 민생과 직결된 부동산 개혁을 대체할 수 없다는 점을 명심해야 한다. 부동산 개혁의 포기로 인해 민생이 지금보다 더 나빠지면 현 정부의 지지율 폭락은 물론이고 이 땅의 민주주의도 또 한번 위기에 처하게 될지 모른다는 경각심을 가져야 한다. 시간이 얼마 남지 않았다.