[내집마련 길잡이] 등기부등본 떼 확인하고 전입 뒤 확정일자 받아야

전세계약 때 이것만은 꼭!

전셋집을 구할 때도 이것 저것 꼼꼼하게 신경써야 할 부분이 많다. 일단 계약을 하기로 마음을 굳혔다면, 집주인의 이런저런 설명을 그대로 믿지말고 직접 발품을 팔아 하나하나 확인해야 한다. 잠깐 방심하는 사이에 한푼 두푼 모아왔던 전세금을 손해보거나, 제 때 전세금을 돌려받지 못해 이사 계획에 차질이 생길 수도 있다.

먼저 전셋집 고를 때에는 등기부등본을 떼서 계약자와 등기상 소유자의 이름, 주소가 맞는지 확인해야 한다. 등기부등본은 중개업소에서 떼 준다. 갓 입주한 새아파트는 등기가 나지 않은 경우가 있는데, 이런 경우엔 은행에서 전세금 대출을 받을 수 없다.

등기부에 가압류, 가등기, 가처분, 경매등기, 예고등기가 있는지 확인하고 저당권이나, 권리질권, 임차권 등이 설정돼 있는지도 살펴야 한다. 저당권ㆍ전세권이 많이 잡혀있는 집은 가급적 계약을 피하는 게 좋다. 중도금과 잔금 치를 때와 전입신고를 할 때도 각각 등기부를 열람해 근저당 채권액과 전세금, 임차보증금의 총액을 반드시 따져봐야 한다. 이 금액이 시세의 60%를 넘지 않아야, 집이 경매에 넘어가더라도 전세금을 돌려받을 수 있다. 만일의 경우에 대비해 계약서에 ‘잔금을 치를 때 등기부등본상 변동이 있으면 계약을 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다’는 문구를 넣는 게 안전하다.

이사 뒤에는 동사무소에서 전입신고를 한 뒤 곧바로 확정일자를 받아야 한다. 그래야 집주인이 금융기관에서 받은 대출금 등에 앞서 우선변제권을 행사할 수 있기 때문이다. 전입신고 때 전셋집 임대차계약서 원본을 들고 가면 동사무소에서 계약서 뒤쪽에 확정일자를 찍어준다. 입주 전에 도배, 바닥장판, 하자보수, 공과금, 관리비 문제 등을 집주인과 미리 합의하고, 계약서 특약란에 따로 적어두는 것도 좋다.

계약기간이 끝나 전세계약을 연장하더라도, 재계약 때 다시 등기부등본을 다시 확인하는 게 바람직하다. 처음 전세 계약을 맺을 때는 근저당권 등이 설정돼 있지 않았는데 나중에 대출을 받으면서 새로 생겼다면 문제가 생길 수 있다. 재계약 때 확정일자를 새로 받았더라도 그 이전에 근저당권이 설정됐다면 전세보증금은 돌려받지 못할 수도 있다.

확정일자를 받는 것 외에도 전세금 보증보험과 전세권 설정등기를 통해 전세금을 안전하게 보호할 수도 있다. 전세금 보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보험회사에서 전세금을 보상받을 수 있는 상품이다. 세든 주택이 압류, 가압류, 가처분, 가등기돼 있거나 전용면적이 100㎡ 이상일 때, 또는 전세금이 전세물건 추정 시가의 70% 이상이면 가입할 수 없다는 점도 주의해야 한다. 계약 체결 뒤 5개월 안에 서울보증보험 전국 각 지점에서 가입하면 된다. 보험료는 전셋값의 연 0.7% 수준이다.

전세권 설정등기는 확정일자보다 절차가 까다롭지만 더 안전하다. 확정일자와 달리 집주인이 보증금을 늦게 돌려주면 재판없이 곧바로 임의경매를 신청할 수 있는데, 전세권 설정등기를 하려면 집주인 동의와 인감증명서가 필요하다.

석진환 기자 [e-mail]