15억 아파트 구입 위한, 다른 보유 주택 담보대출도 안돼

그래픽_김지야

[12·16 부동산대책 일문일답]

16일이전 입주자 모집 공고 경우
중도금 등 집단대출 받을수 있어

시가는 국민은행·감정원 시세 기준
어느 하나라도 15억 넘으면 규제

재개발·재건축 1주택자 조합원
1년 이상 거주했으면 규제 예외

15억 아파트 담보 생활자금은 대출
LTV 규제 강화로 연간 1억원 한도

그래픽_김지야

정부의 ‘주택시장 안정화 방안’(12·16 대책)에 따른 고강도 대출 규제가 새로 시행된 17일 시중은행에는 자신이 대출 규제 대상이 되는지를 묻는 사람들의 전화가 잇따랐다. 특히 ‘시가 15억원을 넘는 아파트에 대한 주택담보대출 금지’ 조처를 둘러싸고 문의가 많았다. 정부 행정 조처의 세부 내용을 일문일답 방식으로 풀어쓴다.

―이번 행정 조처로 주택담보대출이 금지되는 대상은?

“건축법 시행령에서 정하고 있는 주상복합 아파트를 포함한 아파트(주택으로 쓰는 층수가 5층 이상인 주택)로서, 시가 15억원을 넘는 아파트다. 이런 아파트를 구입하기 위한 목적의 대출이 금지 대상이다. 중도금 대출이나 잔금 대출, 재건축·재개발 아파트의 이주비, 추가 분담금, 잔금 대출 모두 규제 대상이다. 전 금융권의 대출에 적용된다.”

―17일부터 적용했는데, 적용 대상이 아닌 대출은?

“16일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하는 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료한 차주에게는 종전 규정을 적용한다. 중도금·잔금 대출 등 집단대출의 경우 16일까지 입주자 모집 공고(입주자 모집 공고가 없는 경우 착공 신고)가 이뤄진 사업장에 대해서도 종전 규정을 적용한다.”

―시가는 무엇으로 판단하는가?

“케이비(KB) 국민은행 시세와 한국감정원 시세가 모두 조회 가능한 경우 어느 하나만이라도 15억원을 초과하면 대출을 받을 수 없다. 두 가지 모두 조회할 수 없다면 감정평가업자의 감정평가액으로 판단한다. 신규 분양 아파트도 분양가나 시가가 15억원을 넘으면 대출을 받을 수 없다.”

―구매하려는 해당 주택을 담보로 하는 대출만 금지되는가?

“그렇지 않다. 15억원 초과 아파트 구입을 위해 기존 보유주택을 담보로 한 대출도 금지 대상이다.”

―개인사업자나 법인의 고가 아파트 구입에도 대출 규제가 적용되는가?

“그렇다. 개인에게만 적용할 경우 생길 수 있는 풍선효과를 막기 위해 다 적용한다.”

―재건축·재개발 아파트의 경우 대출 규제에 예외가 있다는데.

“재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합 설립인가) 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정되면 예외적으로 대출 금지 대상에서 제외된다.”

―시가 15억원 이상 아파트라도 이를 담보로 생활안정자금 대출이나 사업목적 대출은 가능한가?

“아파트 구입 목적 외의 대출은 기존 엘티브이 규제 한도 안에서 가능하다. 다만 정부가 23일부터 규제지역 내 시가 9억원이 넘는 주택의 담보인정비율(LTV) 규제를 강화한다. 투기지역과 투기과열지구에서 현행 가계대출에 엘티브이 40%를 적용하나, 23일 이후부터는 시가 9억원까지만 40%를 적용하고 9억원 초과분에 대하여는 20%를 적용한다. 새 기준을 적용해 엘티브이 한도 안에서 연간 1억원씩 생활안정자금 대출을 계속 받을 수 있다. 개인사업자·법인의 기타목적(운전자금 등) 대출도 같은 엘티브이 한도 내에서 사용처를 증빙할 수 있는 만큼 가능하다.”

―임차보증금(전세보증금) 반환 목적의 대출은 얼마까지 가능한가?

“임차보증금을 반환할 목적의 대출은 생활안정자금과 달리 연간 1억원 한도 규제를 받지 않는다. 엘티브이 규제 범위에서 한꺼번에 대출을 받을 수 있다.”

―이미 받은 대출의 만기 연장이나 대환대출의 경우는?

“새로 주택을 취득할 목적의 대출이 아니므로 이번 대출 규제 적용 대상이 아니다.”

정남구 기자 [e-mail]