미국 금리가 오르면 한국 부동산이 폭락한다고?

재닛 옐런 연방준비제도(연준·Fed) 의장이 9월 20일(현지시각) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의가 끝난 후 기자회견을 열고 있다. 연합뉴스

Weconomy | 홍춘욱의 시장을 보는 눈

재닛 옐런 연방준비제도(연준·Fed) 의장이 9월 20일(현지시각) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의가 끝난 후 기자회견을 열고 있다. 연합뉴스

미 연방준비제도 이사회(이하 ‘연준’)이 오는 12월 정책금리를 인상할 것이라는 관측이 제기되자 “한미 금리가 역전되면, 부동산시장이 어려움을 겪을 것”이라고 주장하는 사람들이 늘어났다. 언뜻 듣기에는 일리 있어 보이지만, 외환위기 이후의 한국 부동산시장 상황은 이 주장과 부합하지 않는다. 1998년 이후 미국 정책금리는 크게 세 차례 인상되었는데, 그때마다 한국 부동산시장은 강세를 보였기 때문이다.

가장 대표적인 경우가 2004~2007년으로 당시 한국 주택가격은 강력한 상승세를 보였으며, 1999~2000년에도 역시 부동산시장이 강세를 보인바 있다. 2015년 말부터 시작된 이번 금리인상 국면 역시 예외는 아니어서, 부동산시장은 지속적인 상승 흐름을 보이고 있다.

<표1> 미국 정책금리와 주택가격 상승률의 관계

※ 그래픽을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

물론 “미국 정책금리가 한국 정책금리보다 높아지면, 국내에서 돈이 썰물처럼 빠져나가며 부동산시장이 무너질 것이다”라고 반론할지도 모른다. 아래의 ‘그림’은 한국과 미국 정책금리의 차이와 주택가격 상승률의 관계를 보여주는데, 금리차가 주택시장에 미치는 영향이 크지 않음을 금방 알 수 있다.

가장 대표적인 사례가 2005~2007년으로, 당시 한미 정책금리가 역전. 다시 말해 미국 정책금리가 한국보다 높아졌음에도 불구하고 한국 부동산시장은 강력한 상승세를 보인바 있다. 2015년 이후 역시 마찬가지로, 미국의 금리인상 영향으로 정책금리차가 좁혀지고 있건만 한국 부동산시장은 호조 흐름이 지속되고 있다.

<표2> 한미 정책금리차와 주택가격 상승률의 관계

※ 그래픽을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

물론 “미국이 금리를 인상하면, 한국도 금리를 인상할 수 밖에 없다”고 볼 수도 있다. 그러나 1999년 이후 한국 정책금리와 미국 정책금리의 추세를 살펴보면, 한국과 미국의 정책금리 방향이 종종 엇갈리는 것을 발견할 수 있다.

가장 대표적인 경우가 2004~2006년인데, 당시 한국은행은 카드위기로 인한 내수경기 침체를 우려해 금리를 내린 반면 미 연준은 경기회복을 이유로 금리를 인상한 바 있다. 2015년 이후도 마찬가지다. 한국은행은 메르스 등에 따른 내수경기 침체를 우려해 금리를 인하했고, 미국 연준은 실업률 하락 등 경기회복을 이유로 금리를 인상했다.

<표3>미국 정책금리와 한국 정책금리의 관계

※ 그래픽을 누르면 크게 볼 수 있습니다.

이런 사례에서 보는 바와 같이, 미국이 금리인상을 한다고 해서 한국이 꼭 금리를 인상해야 하는 것은 아니다. 그리고 더 나아가 미국과 한국 금리역전이 발생하는 것과 부동산시장 사이에는 별 다른 연관이 없다. 왜냐하면 부동산은 매우 지역적인 상품. 다시 말해 특정 지역에 매여 있는 상품이기에, 세계 경제의 흐름뿐만 아니라 각 지역의 수요와 공급 동향에 영향을 크게 받기 때문이다.

당장 좋은 예가 세종시가 될 것이다. 세종시 인구가 급격히 증가하는 가운데, 세종시에 분양하는 아파트들은 이른바 ‘분양불패’의 신화를 써내려 가고 있다. 반면 인접한 청주나 천안시의 분양시장은 전혀 분위기가 다르다. 이처럼, 도로 하나 다리 하나 건너는 것만으로도 부동산시장은 매우 다양한 흐름을 보이는 데, 하물며 각 국가별 부동산시장의 여건은 더 다를 수 밖에 없지 않을까?

키움증권 이코노미스트

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