20일부터 전세대출 뒤 9억 초과 주택 구입하면 대출 회수

9억 초과 고가주택자, 서울보증 전세대출보증 제한
전세대출 후 고가주택 매입·다주택 보유시 대출 회수

오는 20일부터 전세대출을 받은 뒤 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 전세대출금을 즉시 회수한다. 상속을 받을 경우를 제외하곤 예외가 일체 허용되지 않는다.

금융위원회는 지난해 12월16일 발표된 주택시장 안정화 방안 중 전세대출 규제 세부사항을 16일 발표했다. 전세대출 규제는 크게 2가지다. 하나는 대출자가 이달 20일부터 전세대출보증을 받은 뒤 시가 9억원 초과 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출을 회수하는 조처다. 시행일 전에 전세계약을 체결한 경우에는 증빙서류가 제출되면 적용이 제외된다. 시행일 전 전세대출보증을 이용 중인 대출자가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 즉시 회수대상은 아니지만, 만기 시에는 대출연장이 제한된다. 다만, 상속에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환 시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예한다.

은행은 최장 3개월 단위로 국토교통부 주택보유수 확인시스템(HOMS)를 통해 규제준수 여부를 확인한다. 규제 위반 확인이 되면 은행은 즉시 기한이익 상실예정 통지 발송 등 대출약관에 따른 절차를 거쳐 기한이익 상실 조치를 하게 된다. 규제 위반 확인부터 기한이익 상실 조치까지는 통상 2주가량 걸린다.

두번째는 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대해 오는 20일부터 서울보증보험의 전세대출보증을 제한하는 조처다. 지난해 11월부터 공적보증에 대해 이미 시행중인 조처를 민간(서울보증보험)에 확대 적용하는 것이다. 전세대출을 받기 위해서는 보증기관의 보증이 필요한 만큼 사실상 고가주택자에 대한 전세대출을 차단함으로써 이른바 ‘갭투자’를 방지하겠다는 의도다. 다만 이달 20일 이전 전세계약을 체결한 경우에는 전세대출보증이 가능하다.

금융위는 “1월20일 이전 서울보증보험 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택 보유 차주는 만기 시 해당 대출보증 연장이 허용되나 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우에는 신규대출 보증이므로 원칙적으로 만기연장이 불가능하다”고 설명했다. 다만, 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 이달 20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사로 증액없이 대출을 재이용할 경우에는 오는 4월20일까지 한시적으로 1회에 한해 서울보증보험 보증이용이 허용된다. 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자의 경우, 이런 한시 유예조치 없이 규제가 전면 적용된다.

이 조처에는 예외규정이 있다. 직장이동·자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우 예외적으로 허용된다. 이때 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주할 필요가 있다. 실수요 사유는 직장이동, 자녀교육, 요양·치료, 부모봉양, 학교폭력 등이다. 보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세거주 수요를 인정하되, 서울시, 광역시 내의 구간 이동은 불인정한다.

고가주택 여부를 판단하는 가격기준은 케이비(KB)국민은행 또는 한국감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과시 고가주택으로 판단한다. 시세가 없는 경우에는 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용한다. 시가 9억원 초과 여부의 판단시점은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장 시에는 대출신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고, 회수 규제 적용 시에는 주택 취득일(등기이전 완료일)의 시세를 기준으로 판단한다. 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.

박현 기자 [e-mail]