‘이중그물’로 집값 묶었지만…금리 또 내릴 땐 꿈틀댈 수도

그래픽_김지야

[새해 주택대출시장과 집값]

풍선 수요 못막은 9·13대책
1주택 이상 주담대 봉쇄했지만
규제 1년 뒤 대출 1.5배 늘어
전세대출 지렛대 갭투자 횡행
사업자대출 급증 부동산 흘러가

이중삼중 돈줄 묶은 12·16대책
매수세 꺾으려 주담대 차단·축소
‘전세대출 사다리’도 걷어내
고가주택 보유자 새 전세대출은 물론
‘금액변경 전세대출’ 연장도 안돼

2020년 불쏘시개 막았지만…
최대 불안 요소는 역사적 저금리
한은, 한차례 더 내릴 것으로 예측
“대출 위축 불가피하지만 금리 변수
양도세 완화 효과따라 전망 갈려”

그래픽_김지야

지난해 ‘9·13 부동산 대책’에 이어 최근 ‘12·16 부동산 대책’까지 주택담보대출에 이중으로 촘촘한 규제 그물이 펼쳐지면서, 내년엔 금융권 대출시장이 부동산 과열의 주된 불쏘시개가 되기는 어려울 전망이다. 하반기 들어 서울 아파트값이 다시 들썩이면서 은행권을 중심으로 대출 증가세가 만만치 않던 올해와는 다른 양상이 펼쳐질 가능성이 커 보인다. 다만 저금리와 풍부한 시중 유동성이라는 위험 요소는 여전해 내년 부동산 시장의 향배를 점치기는 쉽지 않다. 내년도 시장금리 환경과 대출시장 전망을 짚어봤다.

정부는 지난해 9·13 대책으로 1주택 이상 가구의 주택담보대출을 사실상 봉쇄했다. 하지만 이런 고강도 대출규제에도 올해 하반기 주택시장이 또다시 달아오르자, 주택담보대출은 은행권을 중심으로 빠르게 증가했다. 집값이 대세 상승을 이어온 최근 5년간 은행권 주택담보대출 잔액 순증 규모(1~10월 기준)는 2015년 25조원, 2016년 35조원, 2017년 17조원, 2018년 22조원, 2019년 34조원 정도였다. 올해 순증 규모가 34조원으로 9·13 대책을 불렀던 지난해(22조원)보다 1.5배나 더 많은 상황이다. 이는 한국은행 집계로 전세자금대출까지 모두 포함한 수치다. 집값 불안에 20~30대 실수요자가 주택 구매에 나서고, 전세자금대출을 지렛대로 한 이른바 ‘갭투자’ 성격의 주택 구매도 많아진 결과로 풀이된다. 실제 은행권 주택담보대출은 증가율로 봐도 올해 10월 말 현재 전년 말 대비 6.9%가 늘었다. 이는 전년도 같은 시점(4.7%)보다 훨씬 가파른 증가세다.

은행을 뺀 비은행 예금취급기관의 주택 관련 대출도 눈여겨볼 구석이 많다. 저축은행과 상호금융 등 비은행 예금기관의 주택담보대출 잔액은 10월 말 현재 전년 말 대비 8% 줄어든 것으로 집계됐다. 하지만 주택담보대출 규제 강화로 줄어든 몫은 다른 경로로 주택시장에 흘러들어 갔을 가능성이 크다. 금융당국 관계자는 “상호금융의 개인사업자대출 잔액이 올해가 다 가지 않았는데도 20% 수준으로 늘어난 점을 간과해선 안 된다”며 “상호금융 개인사업자대출에서 임대업 대출 비중이 40%가 넘기 때문에 주택시장으로 그 돈이 흘러들어 갔을 것”이라고 짚었다. 실제 상호금융의 개인사업자대출 잔액은 올해 9월 말 기준 81조1천억원으로, 올해 1~9월 중 13조7천억원(20.3%) 증가했다. 이런 잔액 순증 규모는 만만찮은 수준이다. 잔액 순증 규모는 2017~2018년 연간 18조원대를 나타냈는데, 올해도 그 수준이 될 공산이 크다.

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결국 12·16 대책을 통해 고가·초고가 등 주택가격에 따라 주택 구매용 담보대출을 아예 차단하거나 한도를 축소하고 전세자금대출에 또다시 규제 그물을 펼친 것은 이런 상황을 반영한 것으로 읽힌다.

특히 전세자금대출 규제는 아주 촘촘해졌다. 내년 1월 중순 이후 전세자금대출을 새로 받은 뒤 9억원 초과 주택을 사들이거나 2주택 이상을 보유할 경우 기존에 나간 전세대출금을 회수당한다. 앞서 10·1 대책(11월11일 시행)에선 9억원 초과 1주택 기존 보유자도 공적 전세보증을 받지 못하도록 하는 대신에 다소 금리가 더 높은 민간 전세보증 상품은 이용을 열어놨다. 하지만 12·16 대책에선 이조차 차단하기로 했다. 민간 보증사인 서울보증보험에도 같은 규제 적용을 요청하는 것이다. 은행권 전세자금대출은 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 공적 보증, 서울보증보험의 민간 보증을 바탕으로 내놓는 상품이 사실상 전부여서, 고가주택 보유자는 앞으로 신규 전세대출을 받는 것은 물론 금액을 변경한 전세대출 연장도 어려워진 상황이다.

이는 전세자금대출을 지렛대로 한 주택구매가 투기수요를 떠받칠 수 있다고 봤기 때문이다. 한국은행의 하반기 금융안정보고서를 보면, 은행 재원 대출 기준 전세자금대출 잔액이 2018년 말 71조5천억원에서 올해 9월 말 현재 90조3천억원으로 20조원 가까이 늘어났다.

이에 정부는 12·16 대책으로 15억원이 넘는 초고가 주택 구매용 담보대출을 담보인정비율(LTV) 0%를 적용해 틀어막은 한편, 9억원 초과 주택 구매·보유자의 전세자금대출도 봉쇄한 셈이다.

하지만 일단 관망세에 접어든 주택시장에 가장 큰 불안 요소는 역사적 저금리 환경이다. 한국은행 신규취급기준 주택담보대출 평균금리를 보면, 지난해 5월에 연 3.49%로 최근 5년 내 가장 높은 금리를 찍은 뒤 하락세가 이어져 이른바 ‘R의 공포’로 채권 등 시장금리가 역대 최저점을 찍던 올해 8월엔 연 2.47%까지 내려갔다. 이어 10월엔 연 2.5% 수준을 이어가는 상황이다.

정책금융 특성상 실수요자들에게 상대적 저금리 주택담보대출의 상징인 보금자리론은 지난해 12월만 해도 10년 만기 상품의 금리가 연 3.1%였는데, 올해 9~10월엔 연 2.1%까지 떨어져 1%대를 코앞에 두기도 했다. 이후 시장금리가 다시 반등하면서 12월엔 2.3%, 내년 1월엔 2.4%로 책정돼 있다.

대표적 가계대출 은행인 케이비(KB)국민은행 역시 고정금리형 주택담보대출(5년 혼합형)의 최저금리는 올해 1월 연 2.84%였으나, 12월 현재 0.41%포인트 떨어진 연 2.43% 수준으로 내려섰다. 이 상품도 지난 8월 연 2.13%로 역대 최저 수준을 찍기도 했다. 변동금리형 상품(신규취급액 기준 코픽스 연동)은 1월 연 3.26%에서 12월 현재 2.84% 수준으로 떨어져 있다.

시장에선 한은이 내년에 한 차례 더 금리를 내릴 것으로 보고 있다. 한은 금융통화위원회는 지난 10월16일 기준금리를 연 1.25%로 역대 최저수준으로 끌어내렸지만, 은행권 시중금리는 좀체 정책금리 인하 효과가 나타나지 않고 있다. 은행권은 한은 기준금리 인하에도 내년도에 적용될 신예대율 등 자금을 조달해야 할 연말 규제 이슈로 정기예금 상품의 금리는 따로 내리지 않았다. 대출금리 역시 채권시장 움직임을 좇고 있지만, 방향이 확실치 않다.

내년에 한은이 기준금리를 추가 인하한다고 해도 부동산 시장의 방향이 불확실하고 내년 4월 총선 등이 겹치면서 인하 시기를 예측하기는 쉽지 않다. 주택시장이 한동안 관망세에 들어가겠지만, 규제 환경이 정치적 동력과 맞물려 있기에 4월 이전에 확실한 방향이 정해진다고 보기 어렵다. 지난 7월·10월 기준금리 인하와 하반기 부동산 시장의 국지적 과열 재현이 그대로 겹친 상황에서 한은의 추가 금리인하 발걸음이 무거워진 것도 사실이다. 이런 이유로 내년 1분기엔 금리의 향배도 정해지기 어렵다고 보는 시각이 상당수다. 시중은행 고위 관계자는 “은행권은 내년도 규제 환경 탓에 주택담보대출을 포함한 가계대출이 어느 정도 위축되는 게 불가피하다고 보지만 금리 환경 등이 변수”라며 “내년 4월 총선 결과와 6월 말 시한의 다주택자 겨냥 양도세 한시 완화 효과 등이 가시화된 뒤 주택과 대출시장에 대한 전망도 좀 더 뚜렷해질 것으로 본다”고 말했다.

정세라 기자 [e-mail]