분양가 상한제, 재건축 ‘동 단위’ 핀셋 지정…풍선효과 우려도

[서울 27개동 분양가상한제 적용]

상한제 확대로 공급부족 우려
집값상승 요인 큰 곳 정밀타격
“시장 불안 조짐 땐 추가 지정”
고분양가 악순환 차단 기대

상한제 비켜간 지역 수요 쏠려
집값 제동 걸지 회의적 시각도

정부가 6일 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 ‘강남 4구’(강남·서초·송파·강동구)와 이른바 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 서울 8개 구 27개 동을 지정하면서, 주택시장에 끼칠 영향에 관심이 쏠린다.

국토교통부 주거정책심의위원회가 이날 지정한 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 보면, 서울 ‘강남 4구’에서만 22개 동이 몰렸고 ‘마용성’에서는 4개 동이 지정됐다. 다른 구에선 영등포구 여의도동이 유일하게 포함됐다. 국토부는 이에 대해 “집값 불안 우려 지역을 선별해 동 단위로 ‘핀셋’ 지정했다”는 설명이다. 앞서 국토부는 지난달 1일 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완 방안’을 발표하면서 9월 기준으로 서울 전역이 민간택지 분양가상한제 적용 지정을 위한 정량 요건을 갖췄다고 밝혔다. 그러나 정성 요건을 고려해 최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 2017년 ‘8·2 대책’ 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중에서 분양가상한제 대상지를 선정하겠다고 예고했다.

이번에 지정된 ‘강남 4구’ 22개 동은 일반분양을 추진 중인 재건축 사업지가 몰려 있다는 게 공통점이다. 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가 등 ‘마용성’ 지역도 정비사업이 활발하고 한남동은 재개발사업 입찰 수주전이 과열되면서 고분양가가 우려되는 곳으로 꼽힌다. 영등포구 여의도동은 일부 사업지가 후분양을 추진하거나 임대사업자에게 매각을 추진하는 등 분양가 규제를 피하려는 움직임이 있어 상한제 지역으로 선정됐다.

정부의 이런 ‘핀셋’ 지정에 대해 시장에선 기대와 우려가 교차하는 분위기다. 먼저 상한제 적용 지역을 분양 예정 물량이 많고 고분양가가 우려되는 지역을 타깃으로 동 단위로 지정한 데 대해선, 상한제 대상 지역이 넓어질수록 ‘공급 부족’을 낳을 것으로 보는 시장의 우려를 고려한 조처라는 평가가 나온다. 그러나 한편으로는 이번에 상한제에서 비껴간 서울 17개 구와 수도권 투기과열지구 등에서는 반사이익 기대 수요가 쏠리게 되는 ‘풍선 효과’가 나타날 수 있다고 우려하는 시각도 있다. 실제로 경기 과천과 광명, 하남, 성남시 분당구 등지는 최근 아파트값 상승률이 서울보다 높지만 이번에 상한제 지정 대상에서는 벗어나 우려의 목소리가 나온다. 국토부는 “이들 지역에 대해서는 모니터링을 강화해 시장 불안 유발 조짐이 있을 경우 분양가상한제 추가 지정을 검토할 것”이라고 강조했다.

이날 발표로 분양가상한제가 적용되는 서울 8개구 27개 동에서 일반분양을 추진 중인 정비사업 단지들은 “올 것이 왔다”며 담담해하면서도, 향후 시장 상황에 촉각을 곤두세우고 있다. 상한제를 적용받게 되면 재건축·재개발 아파트 일반분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG) 규제 때보다 분양가가 5~10% 정도 더 낮아질 것으로 추정되기 때문이다.

다만, 관리처분인가를 받은 정비사업 단지는 내년 4월까지 일반분양을 하면 상한제 대상에서 제외되는 예외 규정을 적용받는다는 점이 변수다. 따라서 관리처분인가를 받았거나 곧 받을 예정인 정비사업 단지 조합들은 내년 4월 이전 일반분양에 서둘러 나서면서 보증공사와 적극적으로 분양가 협의에 나설 가능성이 커졌다는 관측이 나온다. 국토부 자료를 보면, 상한제가 적용되는 서울 27개 동에서 9월 현재 관리처분인가 또는 사업시행인가를 받았거나 최근 착공해 분양을 앞둔 단지는 강남구의 개포주공1단지 등 9곳, 서초구의 신반포3단지 등 14곳, 송파구 진주아파트 등 3곳, 강동구 둔촌주공 등 2곳, 마포구 아현2구역 1곳 등 총 29곳으로 집계됐다.

부동산 업계에선 2015년 이후 4년7개월 만에 시행되는 민간택지 분양가상한제가 ‘강남 4구’를 비롯한 서울에서 최근 넉 달간 이어진 집값 상승세에 제동을 걸지는 좀더 지켜봐야 한다고 본다. 국토부도 분양가상한제가 시장 안정을 위한 ‘결정적 한 방’이라고 말하는 대신 신규 주택 고분양가가 기존 아파트값을 자극하고, 뛰어오른 집값이 다시 새 아파트 분양가를 높이는 ‘악순환의 고리’를 끊어내는 정도의 효과는 발휘할 것으로 기대한다.

이에 따라 국토부는 분양가상한제 외에도 시장 안정을 위한 대책을 다각도로 강구할 방침을 거듭 밝히면서, 고가 아파트 거래자에게 강도 높은 자금 출처를 조사할 계획을 예로 들었다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 더블유엠(WM)스타자문단 부동산수석전문위원은 “분양가상한제가 적용되는 서울 27개 동은 최근 상승 피로감에다 매수 희망자 관망 심리도 겹쳐 아파트값이 주춤해질 가능성이 높다”고 짚었다. 반면 시장에선 일단 상한제에서 비껴간 서울 비강남권과 경기 과천 등 수도권 인근 도시의 집값 불안 양상은 수그러들지 않을 것이란 우려가 여전하다.

최종훈 기자 [e-mail]